Виды стоимости. Технология и подходы к оценке объектов недвижимости

быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.

Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

На сегодняшний день применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный [2].

Методы оценки недвижимости - конкретные способы применения принципов оценки - зависят от принимаемого подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [2].

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

). определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

). определение стоимости замещения;

). расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

права собственности на земельный участок; физические характеристики земельного участка; данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой; экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

1. Метод по сопоставимым продажам - заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам: местоположение; время продажи; физические характеристики; характеристики дохода, получаемого с земельного участка; условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка; условия продажи;

2. Метод соотнесения (переноса) - заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих - цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.

3. Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за отсутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Другие статьи

Объект и предмет экономики природопользования
Тема контрольной работы «Объект и предмет экономики природопользования». Природопользование (как практическая деятельность человека) - использование природных ресурсов в целях удовлетворения материальных и культурных потребностей общества. Природопользование (как наука) - ...