Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Можно выделить четыре основных фактора, влияющие на стоимость недвижимости.
Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.
Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.
Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром [11, с.25].
Кроме того недвижимость как товар и объект экономических сделок, таких как купля-продажа, залог, дарение и т. д. имеет целый ряд свойств, которые в свою очередь определяют ее стоимость:
Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать в обычных условиях.Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Предприятия как имущественные комплексы чаще всего создаются на бессрочный период.
Стационарность. Товар стационарный, его нельзя перенести в то место, где спрос на него может быть выше. Объекты недвижимости прочно связаны с землей. Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.
Неповторимость. Если другие товары в большей или меньшей степени стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимости она будет различаться местоположением по отношению к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д.
Многообразие комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в полной собственности, другие в аренде, третьи во временном пользовании, четвертые в залоге, пятые в государственной собственности.
Управляемость. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления.
Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и НТП.
Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы при заключении сделок, называются транзакционными издержками.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
особенности современных приемов и методов оценки недвижимости
Другие статьи
Экономика производственно-строительной организации ООО Терем
Производственно-строительная
организация ООО «Терем», действующая на территории Краснодарского края,
занимается производством строительных материалов, проектированием зданий и
сооружений, реконструкцией объектов капитального строительства, благоустройством
прилегающих терри ...