Структура методов оценки недвижимости

) метод удельных показателей - способ определения восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности (койко-место, МВт, тыс. тн., ското-место и т.п.);

) индексный метод - способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определения объектов сравнения;

) выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;

) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

) согласование полученных результатов расчета.

При анализе сопоставимых продаж основными должны считаться следующие элементы сравнения:

· передаваемые права;

· условия финансирования;

· условия продажи;

· расходы, производимые непосредственно после покупки;

· условия рынка;

· местоположение;

· физические характеристики;

· экономические характеристики;

· использование;

· компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости.

Метод статистического моделирования

(массовой оценки) аналогичен методу сравнительного подхода, но поправочные коэффициенты рассчитываются статистическими методами.

Метод соотнесения цены и доходаосновывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (R).

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

) оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

) по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

) определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Другие статьи

Направления политической экономии
Направление вульгарной буржуазной политической экономии, сложившееся в 70-80-х гг. 19 в, и развивавшееся преимущественно в Германии до 30-х гг. 20 в. Непосредственная преемница старой исторической школы. Представители ее оправдывали агрессивную политику германского империал ...